Sewa Kantor Grade A vs Grade B: Apa Bedanya dan Mana yang Tepat untuk Bisnis Anda?

Memilih kantor bukan sekadar menentukan berapa luas ruang yang dibutuhkan atau berapa besar biaya sewa yang harus disiapkan. Bagi perusahaan, kantor juga menjadi bagian dari aktivitas operasional, tempat membangun kolaborasi, menerima klien, hingga merepresentasikan citra bisnis.

Saat mencari ruang kantor, khususnya di kota besar seperti Jakarta, Anda mungkin akan menemukan istilah gedung Grade A dan Grade B.

Keduanya sama-sama dapat digunakan sebagai ruang kerja profesional. Namun, terdapat sejumlah perbedaan dari sisi lokasi, spesifikasi gedung, fasilitas, kenyamanan, hingga biaya yang perlu diperhitungkan.

Lalu, apa sebenarnya perbedaan kantor Grade A dan Grade B? Apakah perusahaan selalu lebih baik memilih gedung Grade A?

Jawabannya bergantung pada kebutuhan, prioritas, serta anggaran masing-masing bisnis.

Apa yang Dimaksud dengan Grade Gedung Perkantoran?

Grade gedung merupakan salah satu cara yang umum digunakan dalam industri properti untuk menggambarkan kelas atau positioning sebuah gedung perkantoran.

Namun, perlu dipahami bahwa klasifikasi Grade A dan Grade B tidak selalu menggunakan satu standar tunggal yang berlaku sama untuk setiap kota atau pengelola properti.

Penilaiannya umumnya mempertimbangkan kombinasi berbagai faktor seperti:

• lokasi gedung;
• kualitas bangunan;
• usia dan kondisi properti;
• fasilitas;
• sistem keamanan;
• teknologi gedung;
• kualitas pengelolaan;
• akses transportasi;
• kenyamanan tenant;
• profil penyewa;
• hingga positioning harga sewa.

Karena itu, dua gedung dengan grade yang sama belum tentu memiliki fasilitas atau spesifikasi yang benar-benar identik.

Grade sebaiknya digunakan sebagai salah satu referensi awal ketika membandingkan pilihan kantor, bukan satu-satunya indikator dalam mengambil keputusan.

Apa Itu Kantor Grade A?

Gedung perkantoran Grade A umumnya berada pada kelas atas dalam pasar perkantoran di suatu wilayah.

Gedung pada kategori ini biasanya menawarkan kombinasi lokasi strategis, kualitas bangunan yang baik, fasilitas yang memadai, sistem gedung yang lebih modern, serta pengelolaan properti yang profesional.

Kantor Grade A banyak ditemukan di kawasan bisnis utama atau Central Business District (CBD).

Bagi perusahaan, salah satu daya tarik kantor Grade A adalah kemampuan sebuah alamat dan lingkungan kerja untuk memberikan pengalaman profesional kepada karyawan, mitra, maupun klien.

Beberapa karakteristik yang sering diasosiasikan dengan gedung Grade A antara lain:

• berada di lokasi bisnis strategis;
• memiliki akses transportasi yang baik;
• area lobby dan common area yang representatif;
• sistem keamanan dan pengelolaan gedung yang baik;
• fasilitas pendukung bisnis;
• sistem lift dan utilitas yang mendukung aktivitas tenant;
• lingkungan gedung yang terawat;
• serta kualitas layanan gedung yang lebih tinggi.

Namun, fasilitas aktual tetap berbeda dari satu gedung ke gedung lainnya sehingga calon tenant tetap perlu melakukan evaluasi secara langsung.

Apa Itu Kantor Grade B?

Kantor Grade B berada satu tingkat di bawah Grade A dari sisi positioning pasar.

Bukan berarti gedung Grade B memiliki kualitas buruk.

Banyak gedung Grade B tetap menawarkan ruang kerja profesional, fasilitas yang memadai, dan lokasi yang relatif strategis.

Perbedaannya dapat muncul pada beberapa aspek seperti usia bangunan, spesifikasi gedung, kelengkapan fasilitas, lokasi, kualitas common area, maupun teknologi yang digunakan.

Salah satu keunggulan Grade B adalah biaya sewa yang umumnya lebih kompetitif dibandingkan gedung pada kelas premium di area yang sama.

Hal ini dapat menjadikannya pilihan menarik bagi perusahaan yang membutuhkan ruang kantor dengan fungsi optimal tetapi memiliki prioritas tinggi terhadap efisiensi biaya.

Perbedaan Kantor Grade A dan Grade B

Agar lebih mudah membandingkannya, berikut gambaran umum perbedaan keduanya.

Tabel tersebut merupakan gambaran umum. Kondisi setiap properti tetap perlu dibandingkan secara individual.

Ada gedung Grade B yang memiliki lokasi sangat baik, begitu pula ada gedung Grade A yang mungkin tidak menyediakan fasilitas tertentu yang dibutuhkan perusahaan Anda.

Apakah Kantor Grade A Selalu Lebih Baik?

Belum tentu.

Kantor yang terbaik adalah kantor yang paling sesuai dengan kebutuhan bisnis.

Perusahaan dengan tim kecil yang sebagian besar bekerja secara remote, misalnya, mungkin tidak membutuhkan ruang kantor konvensional berukuran besar di gedung premium.

Sebaliknya, perusahaan yang rutin menerima klien, membutuhkan akses ke kawasan bisnis, serta menjadikan kantor sebagai bagian dari corporate image dapat memperoleh manfaat lebih besar dari gedung Grade A.

Karena itu, pertanyaan yang lebih tepat bukan:

“Mana yang lebih bagus, Grade A atau Grade B?”

Melainkan:

“Fasilitas dan karakteristik kantor seperti apa yang benar-benar dibutuhkan perusahaan?”

1. Pertimbangkan Lokasi Kantor

Lokasi merupakan salah satu faktor terpenting dalam memilih kantor.

Kantor yang strategis dapat membantu memudahkan perjalanan karyawan, kunjungan klien, hingga mobilitas menuju berbagai pusat aktivitas bisnis.

Sebelum menentukan gedung, evaluasi beberapa hal berikut:

• jarak dari transportasi publik;
• akses kendaraan pribadi;
• akses menuju jalan utama;
• keberadaan restoran dan fasilitas makan;
• fasilitas perbankan;
• hotel di sekitar lokasi;
• serta kedekatan dengan klien atau mitra bisnis.

Untuk perusahaan yang sering melakukan pertemuan eksternal, lokasi di pusat bisnis dapat mengurangi waktu perjalanan yang dibutuhkan dalam aktivitas sehari-hari.

2. Hitung Total Biaya, Bukan Hanya Harga Sewa

Harga sewa per meter persegi merupakan faktor penting, tetapi bukan satu-satunya komponen biaya kantor.

Perusahaan juga perlu memperhitungkan berbagai pengeluaran lainnya seperti:

• service charge;
• listrik;
• internet;
• parkir;
• furniture;
• interior atau fit-out;
• meeting room;
• maintenance internal;
• kebersihan;
• pantry;
• keamanan tambahan;
• serta biaya pemindahan kantor.

Kantor dengan harga sewa lebih rendah belum tentu menghasilkan total biaya lebih rendah apabila membutuhkan renovasi atau investasi interior yang besar.

Sebaliknya, ruang kantor dengan harga lebih tinggi tetapi sudah memiliki berbagai fasilitas pendukung bisa lebih praktis untuk kebutuhan tertentu.

Karena itu, buatlah perhitungan total occupancy cost sebelum mengambil keputusan.

3. Sesuaikan dengan Citra yang Ingin Dibangun Perusahaan

Alamat kantor dapat menjadi salah satu elemen yang membentuk persepsi terhadap perusahaan.

Hal ini terutama penting bagi bisnis yang sering menerima:

• klien;
• investor;
• mitra;
• kandidat karyawan;
• maupun partner internasional.

Kantor di lokasi bisnis yang dikenal dengan lingkungan profesional dapat membantu memberikan pengalaman yang lebih representatif ketika perusahaan mengadakan pertemuan.

Namun, kebutuhan tersebut tentu tidak sama untuk semua bisnis.

Perusahaan yang jarang menerima tamu dan lebih banyak melakukan aktivitas secara online mungkin dapat memprioritaskan faktor lain seperti efisiensi biaya dan fleksibilitas.

4. Evaluasi Fasilitas Gedung

Fasilitas memiliki dampak langsung terhadap aktivitas sehari-hari.

Jangan hanya melihat tampilan lobby ketika melakukan site visit.

Perhatikan juga fasilitas yang benar-benar akan digunakan oleh tim.

Misalnya:

• jumlah dan kapasitas lift;
• area parkir;
• keamanan;
• fasilitas makan;
• area meeting;
• ruang acara;
• fasilitas perbankan atau ATM;
• tempat istirahat;
• akses untuk tamu;
• serta fasilitas pendukung lainnya.

Fasilitas yang tepat dapat memberikan kemudahan bagi karyawan tanpa perlu terlalu sering meninggalkan area kantor.

5. Perhatikan Akses Transportasi

Di kota seperti Jakarta, akses transportasi dapat menjadi faktor besar dalam pengalaman bekerja.

Karyawan tidak semuanya menggunakan kendaraan pribadi. Sebagian mungkin menggunakan MRT, kereta komuter, bus, maupun transportasi umum lainnya.

Karena itu, gedung yang terhubung atau berada dekat dengan beberapa pilihan transportasi dapat memberikan fleksibilitas lebih besar bagi pengguna kantor.

Aksesibilitas juga penting bagi perusahaan yang menerima banyak kunjungan dari klien atau mitra.

Semakin mudah lokasi ditemukan dan dicapai, semakin praktis pula proses pertemuan bisnis.

6. Pikirkan Kebutuhan Perusahaan dalam Beberapa Tahun ke Depan

Kebutuhan ruang kantor dapat berubah seiring perkembangan perusahaan.

Tim berjumlah 20 orang hari ini mungkin berkembang menjadi 40 orang dalam beberapa tahun.

Sebaliknya, perusahaan juga dapat mengadopsi sistem hybrid sehingga kebutuhan meja kerja justru berkurang.

Sebelum menandatangani kontrak sewa jangka panjang, pertimbangkan:

• proyeksi pertumbuhan jumlah karyawan;
• pola kerja hybrid;
• kemungkinan ekspansi;
• kebutuhan ruang meeting;
• kebutuhan kantor cabang;
• serta fleksibilitas kontrak.

Hal ini dapat membantu menghindari kondisi kantor terlalu kecil atau justru terlalu besar di kemudian hari.

Kapan Sebaiknya Memilih Kantor Grade A?

Grade A dapat menjadi pilihan yang relevan ketika perusahaan memprioritaskan kombinasi antara lokasi, fasilitas, kenyamanan, dan corporate image.

Beberapa kondisi yang dapat menjadi pertimbangan antara lain:

Sering menerima klien atau mitra bisnis

Kantor merupakan bagian dari pengalaman klien sehingga lingkungan yang profesional dapat memberikan nilai tambah.

Membutuhkan lokasi di kawasan bisnis utama

Perusahaan yang banyak berinteraksi dengan institusi atau bisnis lain di CBD dapat memperoleh manfaat dari lokasi yang strategis.

Mengutamakan kenyamanan karyawan

Akses transportasi dan fasilitas sekitar gedung dapat menjadi bagian dari employee experience.

Membangun corporate image

Alamat kantor yang representatif dapat mendukung positioning perusahaan, khususnya untuk bisnis B2B dan professional services.

Memerlukan fasilitas gedung yang lebih lengkap

Perusahaan dengan aktivitas kantor intensif dapat memperoleh manfaat dari fasilitas dan layanan gedung yang lebih baik.

Kapan Grade B Bisa Menjadi Pilihan yang Lebih Tepat?

Grade B juga memiliki tempatnya sendiri dalam strategi perusahaan.

Pilihan ini dapat lebih relevan apabila:

• efisiensi anggaran merupakan prioritas utama;
• perusahaan tidak membutuhkan fasilitas premium;
• kantor jarang digunakan untuk menerima klien;
• mayoritas karyawan bekerja secara hybrid;
• lokasi tertentu lebih penting daripada grade gedung;
• atau perusahaan membutuhkan ruang yang lebih besar dengan anggaran tertentu.

Pada akhirnya, kantor Grade B yang tepat bisa lebih bernilai bagi perusahaan dibandingkan Grade A yang tidak sesuai dengan kebutuhan.

Bagaimana Jika Ingin Kantor Grade A tetapi Tetap Fleksibel?

Ada kondisi lain yang cukup umum.

Perusahaan menginginkan lokasi dan lingkungan gedung berkualitas, tetapi belum ingin berinvestasi besar untuk menyewa, mendesain, dan melengkapi kantor konvensional.

Misalnya:

• perusahaan baru membuka cabang di Jakarta;
• perusahaan asing sedang memasuki pasar Indonesia;
• project team membutuhkan kantor sementara;
• perusahaan membutuhkan ruang untuk tim kecil;
• atau bisnis masih menghitung kebutuhan ruang jangka panjang.

Dalam situasi seperti ini, serviced office dapat menjadi alternatif.

Serviced office pada dasarnya menyediakan ruang kantor yang lebih siap digunakan dengan berbagai fasilitas pendukung sehingga perusahaan tidak harus memulai semuanya dari nol.

Model seperti ini dapat membantu bisnis memperoleh ruang kerja profesional dengan proses setup yang lebih praktis.

Apa Keuntungan Serviced Office?

Beberapa alasan perusahaan mempertimbangkan serviced office antara lain:

Ruang Lebih Siap Digunakan

Perusahaan tidak perlu memulai proses desain dan pengadaan furniture seperti ketika menyiapkan kantor konvensional dari awal.

Lebih Fleksibel

Kebutuhan ruang dapat berubah. Model flexible workspace memberikan opsi bagi bisnis yang belum membutuhkan komitmen ruang kantor besar.

Mengurangi Kebutuhan Setup Awal

Pengadaan meja, kursi, ruang meeting, hingga beberapa layanan pendukung dapat menjadi proses yang membutuhkan waktu dan anggaran.

Serviced office dapat menyederhanakan kebutuhan tersebut.

Cocok untuk Tim Kecil dan Kantor Cabang

Perusahaan tidak selalu membutuhkan satu lantai kantor.

Untuk tim yang lebih kecil, memiliki ruang kerja profesional di sebuah business district bisa menjadi pilihan yang lebih efisien.

Mendukung Kebutuhan Meeting

Keberadaan meeting room dalam satu lokasi dapat membantu perusahaan menerima klien tanpa perlu mencari venue eksternal setiap kali mengadakan pertemuan.

Mempertimbangkan Serviced Office di Kawasan Sudirman

Bagi perusahaan yang mempertimbangkan kantor di pusat Jakarta, kawasan Sudirman menjadi salah satu lokasi yang dapat masuk dalam shortlist.

Salah satu pilihannya adalah Wisma 46 – BNI City.

Wisma 46 berada di Jalan Jenderal Sudirman dan memosisikan diri sebagai gedung dengan dukungan layanan Grade A. Gedung ini juga memiliki akses ke pilihan transportasi publik dan berbagai fasilitas penunjang aktivitas tenant.

Untuk perusahaan yang membutuhkan fleksibilitas, tersedia pula Jakarta Serviced Offices (JSO) di Wisma 46.

JSO menyediakan pilihan fully furnished office suites serta fasilitas pendukung seperti meeting room, video conferencing, business support services, virtual office, dan function hall. Dengan model seperti ini, bisnis dapat mempertimbangkan lingkungan perkantoran profesional tanpa harus langsung melakukan setup kantor konvensional secara menyeluruh.

Pilihan tersebut dapat menjadi salah satu alternatif bagi perusahaan yang ingin menggabungkan lokasi strategis, lingkungan kerja profesional, dan fleksibilitas kebutuhan ruang.

Jadi, Pilih Grade A atau Grade B?

Tidak ada jawaban yang berlaku untuk semua perusahaan.

Grade A dapat memberikan nilai lebih ketika lokasi, corporate image, fasilitas, dan kenyamanan menjadi prioritas utama.

Grade B dapat menawarkan keseimbangan yang menarik ketika perusahaan lebih fokus pada efisiensi anggaran dan fungsi ruang.

Sebelum menentukan pilihan, bandingkan setidaknya lima aspek berikut:

1. kebutuhan ruang;
2. total biaya kantor;
3. lokasi dan aksesibilitas;
4. fasilitas yang benar-benar akan digunakan;
5. fleksibilitas terhadap perkembangan perusahaan.

Jangan memilih berdasarkan label grade saja.

Lakukan site visit, evaluasi spesifikasi gedung, hitung biaya secara menyeluruh, dan pertimbangkan bagaimana ruang tersebut akan mendukung operasional bisnis dalam beberapa tahun ke depan.

Jika perusahaan menginginkan lingkungan perkantoran Grade A tetapi masih membutuhkan fleksibilitas, serviced office juga layak dimasukkan dalam daftar pilihan.

Dengan begitu, keputusan sewa kantor tidak hanya didasarkan pada gedung mana yang terlihat lebih premium, tetapi pada ruang kerja mana yang memberikan nilai paling sesuai untuk kebutuhan bisnis Anda.